不動産の個人売買では、仲介手数料を抑えられる一方で、売買契約書の作成が最大のハードルになります。

契約内容に誤りや不足があると、売主・買主の双方が思わぬ損害を受けることもあり、特に融資を利用する場合は金融機関の審査に影響することも珍しくありません。

この記事では、契約書作成の基礎と、個人売買で起こりやすいリスク、さらに“結局は仲介の力が不可欠となる理由”まで整理し、安心して取引を進めるために必要なポイントを解説します。

売買契約書が重要視される理由

売主・買主の“権利と義務”を明確にする役割

契約書は、当事者間の合意内容を明確にし、後からの誤解を防ぐためにも内容については、それらを担保できるものでなければなりません。特に不動産取引は金額が大きいため、曖昧な記載、不適切な取り決めは大きなトラブルの原因になります。

トラブル発生時に契約書が判断基準になる仕組み

雨漏り、設備故障、境界問題をはじめ契約不適合となる事案が引渡し後に見つかった場合、契約書の内容が判断材料となります。書面が不備だと、売主・買主どちらも不利益となり得やすいのが現実です。

売買契約書に必ず盛り込むべき基本項目

物件の特定情報（所在地・面積・設備）

物件を正確に特定するための情報は必須です。登記簿の内容と一致していることも重要なポイントです。

売買代金・支払条件・引渡し条件

支払期日、手付金の金額、引渡し日、残代金決済の条件、その他の解除条件や停止条件など、金融機関が審査で必ず確認する項目です。

瑕疵担保（契約不適合）責任の取り決め

故意・過失・設備の不具合など、売主がどこまで責任を負うかは明記しなければ後の争点になりやすくなります。

違約金・解除条項の重要性

売買が成立しなかった場合の取り扱い、手付解除、違約解除などの明記は欠かせません。

個人売買で契約書作成が難しい理由

法令・慣習・調査項目が多く専門知識が必須

不動産契約書には、建築基準法、都市計画法、借地借家法、その他法令上の制限など幅広い法律の理解が必要です。個人で網羅しきるのは困難であり、実務に基づいた理解力も求められます。専門知識の欠如、実務経験が無いことが、気がつかないリスクを生じてしまうことに繋がり兼ねません。

漏れがあると“売主にも買主にも不利益”が発生

特に境界、設備、地盤、インスペクションなど、抜けてはいけない項目が多く、不備があると後の紛争リスクが高まります。

金融機関の融資審査に影響するケース

不動産の内容や契約書に不備があると、銀行が住宅ローンの実行を拒否することがあります。個人売買だからこそ、契約の精度が求められます。

売主・買主双方を守るためのチェックポイント

契約不適合責任の範囲を明確にする方法

設備の状態や隠れた欠陥に関する責任を明確化することで、後のトラブルを防ぎやすくなります。トラブルが生じた場合、解決のためには経済的な不利益が生じる場合が考えられますので、注意が必要です。

境界・設備・欠陥の確認方法

境界標の有無、建物設備の故障、雨漏り歴、シロアリ被害の有無など、契約前の情報収集が重要です。

トラブル事例から学ぶ注意点

・引渡し後の水漏れ
・引渡し後の給湯器等の設備の不具合や故障
・未申告のリフォーム
・境界線を巡る紛争
いずれも契約書の記載不備や調査不足が原因のケースが多くあります。

個人売買の限界と仲介会社を利用すべき場面

住宅ローン審査で契約内容が必ず確認される理由

銀行は、契約内容・物件の安全性・法令違反の有無を厳しくチェックします。契約書が甘いと融資が下りないケースは珍しくありません。買主の属性ではなく、不動産そのものがしっかりと調査されており、契約内容に問題が無いことの確認が取れることが前提となります。

専門家が介在することで回避できるリスク

宅建業者に仲介を依頼することで、調査・契約書作成・リスク説明が体系的に行われます。事前の資金計画、融資の取り付け、税金、リスク等をはじめとした売買における諸事項について相談、確認が可能です。万一の場合、仲介責任を問うことも事案によっては可能となり、最大のリスク回避となります。不動産に限らず、専門家への相談なしでお互いの合意だけで進めてしまうことはリスクしか生じません。

個人売買を希望する方へのアドバイス

個人売買は魅力的ですが、契約書の作成や法的チェックなど、専門的な作業が不可欠な場面が多くあります。売買契約書は、不動産取引の成否を左右する最重要書類であり、誤った判断は、売主・買主の双方にとって大きなリスクになります。

融資審査や法的リスクを踏まえると、専門家によるサポートが欠かせない場面が必ずあります。

当センターでは、契約書、重要事項説明書の作成・交付、住宅ローンのご紹介、審査から承認、お引渡しまで低額（定額）にてワンストップでサポートしています。最低限の費用で最大のリスク回避、安心の取引をご希望の方は、ぜひご相談ください。

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