「契約書はネットにあるテンプレートで十分。」
「知り合い同士の売買だから細かく決めなくても大丈夫。」
こうした判断が、あとになって深刻なトラブルを生むケースを目にしています。
不動産の売買契約書は、あなたの利益を含めた“取引のすべてを守る最後の砦”です。
しかし、個人間売買では
・記載漏れ
・認識のズレ、理解不足
・調査不足
・法律用語の誤解
信頼関係があるが故の曖昧な取り決めなどが原因で、トラブルにつながるケースが見受けられます。
この記事では、個人売買に行き詰ったり、揉めた、失敗したという事案をご相談いただき、実地で取り組みさせていただいた立場から、「よくある失敗のパターンと、事前に回避する方法」をわかりやすく解説します。
途中で紹介する対策はすべて、弊社「不動産の直接売買サポートセンター」で実際に行っているものです。
これから契約書を作成・確認しようとしている方にとって、ぜひご参考となり得ましたら幸いです。
不動産売買契約書で起こりやすい“見えない落とし穴”
① 設備・付帯物の記載漏れ
エアコン、照明、物置、カーテンレール…残すもの・撤去するものを曖昧にしたまま契約すると、引渡し時にトラブルになる典型例です。
例：
* 売主は「そのまま残すつもりだった」
* 買主は「すべて撤去してくれると思っていた」
認識のズレがそのまま紛争に発展します。また、残す、残さないの他にも残すものに不具合の有無、不具合がある場合の責任負担の範囲について明確にしておくべきです。
これは、一般の仲介実務の中でも、取り扱いが微妙なものがあるといった場合、想定外に問題が生じる要因のひとつと言えます。
② 境界・越境に関する記載不足
個人間売買で最も多いのが境界問題です。
* 境界標が欠損している
* 隣地の構造物がわずかに越境している（されている）
* 水路や擁壁の所有者が不明
こうした状況を契約書に記載しないと、後に買主から「説明がなかった」と指摘されることがあります。
もちろん、売主が知りえないようなことの場合もありますが、基本的には事前に確認がなされることがトラブル回避に繋がります。
上下水道管が他人地を経由している、他人管が対象不動産の敷地を経由しているといった場合など、目に見えるものばかりではありません。
③ 瑕疵（かし）を巡る説明不足
「雨漏りは過去にあったが修繕済み」
「シロアリの履歴がある」
「近隣で嫌悪施設が建つ予定」
「隣人は迷惑行為などのトラブルメーカー」
売主が知っている情報を伝えていなかった場合、後から買主が損害賠償を請求するリスクがあります。
「知っていたら、買っていなかった」となることを避けるためにも、説明は十分に行われるべきです。
また、個人間売買の場合、“説明したと思っていた”“聞いていない”という認識のズレも重大な結果を招きがちです。
④ 手付金や解除条項の設定ミス
手付金の金額設定が曖昧だと、
* 解除できるのか
* 手付流しになるのか
* 白紙解除になるのか
が分からず、後で必ず紛争になります。紛争は、基本的に経済的な利益が損なわれることが多いため、非常に重大です。
特にローン特約の記載ミスは致命的で、決済不可なのに売主が解約を認めず、買主に違約金を請求ということも起こり得ます。
⑤ 引渡し条件の曖昧さ
* 残置物
* 鍵の受け渡し
* 境界の状態
* 瑕疵担保期間
引渡し時点で「何をどうするか」が決まっていないと、売買そのものが成立しなくなることもあります。
引渡し後、売主が追うべき責任の範囲と期間、買主からすると請求可能な条件と期間については明確に定めなければなりません。
実際にあった契約書トラブル（ストーリー形式）
ケース1：照明・エアコンの撤去で揉めた例
Bさんは友人から中古住宅を直接購入。
契約書はネットのテンプレートを使用し、付帯物の記載が一切ありませんでした。
引渡しの日、家に行くと照明もエアコンも全て撤去されており、室内は真っ暗、真夏のため、暑さで生活できない状態に。
売主：「持って行くつもりだった」
買主：「当然、残してもらえると思っていた」
双方の主張が食い違い、また、エアコンを手配するにしても真夏の繁忙期ということもあり、設置工事がすぐには難しい状況ということもあり、エアコンに起因した事案は関係の悪化を招いてしまいました。
ケース2：ローン特約の記載不足による決裂
買主は住宅ローン利用予定だったにも関わらず、特約欄に「ローン利用」の記載がありませんでした。
結果として審査が否決になった後も、契約解除の話し合いが難航。
売主：「ローン前提の話は聞いていない」
買主：「当然ローンだと思っていた」
契約書に明記されていないため、どちらが正しいとも言えず、売主は、「買主の契約違反」」とのことから、違約金の支払いを求めるといった事案へ。
買主は違約金の支払いに応じず・・・、互いに時間と無用な労力を費やしてしまうとなりました。
ケース3：境界トラブルでの追加費用請求
契約書に境界の状態を記載していなかったため、引渡し後に隣地と揉め、結果的に買主が補修費用10万円を負担することに。
売主は「知らなかった」
買主は「説明義務を果たしていない」と主張し、
こちらも長期化するトラブルになりました。
境界は売主の思い込みなどによる間違いも発生しています。思い込みや認識ではなく、正確に対象不動産の敷地の境界について、確認をする必要があります。
落とし穴を回避するための具体策
① 契約書を“物件専用に”カスタマイズする
テンプレートはあくまでたたき台。
物件を調査し、状況を確認し、その内容を個別に反映させた契約書でなければ意味がありません。
ポイント：
* 設備の状態
* 残すもの・撤去するものの明確化
* 境界の確認
* 引渡し条件
* 瑕疵の範囲
* 支払いスケジュール
あくまで、主要なポイントのみですが、事案ごとに最適な個別の要素を盛り込む必要があります。
② 事前調査を行う
登記・インフラ・境界・法令上の制限などを調査すると、契約書に記載すべき項目が自然と明確になります。
調査内容が曖昧だと、当然、契約書も曖昧になり、トラブルの原因となります。
③ 専門家による契約書チェック
専門家によるチェックを受ければ、記載漏れ・矛盾・誤解を防ぐことができます。
個人間売買でも（というより、だからこそ）、 「契約書の専門チェックは必須」 です。
「不動産の直接売買サポートセンター」ができること
当センターでは、個人間売買に特化した契約書作成から名義変更の完了までをワンストップで行っています。
* 個別の事案に適した完全カスタムな売買契約書の作成
* 境界・設備・引渡し条件の整理
* 調査内容の反映
* 解除条項・ローン特約の最適化
* 最適なローン商品と融資の取り付け
* 名義変更手続きのサポート
* 決済立会い
まずは、事前にじっくりとご相談させていただくことを大事にしています。
「何にいくら必要？」「どのような手続きが必要？」「どのくらいの期間が必要？」といったことをはじめ、取引に必要な資金とお手続きを全てご理解いただいてから、ご依頼をいただきます。
名称は“サポートサービス”ですが、
仲介よりも「手厚いサービス」×「手数料を大きくコストカット」＝安心・安全のお取引
のサービスをご提供しています。
まとめ
「ネットの契約書で本当に大丈夫？」
「このまま署名しても問題ない？」
不動産売買契約書は「取引を担保する唯一のもの」です。曖昧さを残すほどトラブルの可能性は高まります。
少しでも不安を感じられたり、コストを抑えて専門家のサポートにより安心の取引を行いたいという方、ぜひご相談ください。
不動産の直接売買サポートセンター
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