「うちは隣と仲が良いし、境界でもめたことは一度もないよ。」
「昔からの土地だから、測量なんて必要ないと思う。」
個人間売買を進める方の中には、このような理由から測量（の必要性を感じられないために）を省略しようとするケースが少なくありません。
別に売主さんも悪気や悪意があって、仰られているということではなく、一般の不動産売買仲介でも、この「セリフ」はよく耳にします。
しかし、“揉めていないから測量しない”という判断は大きな過ちです。それこそ、後に大きなトラブルを生むという事例が個人売買に限らず、不動産取引全般として非常に多いのです。
境界や土地の面積は、
売主と買主の認識が一致しているように見えても、実は 「正確な根拠がないまま」 進めているケースが大半です。
そして、引き渡し後に問題が発覚した場合、それこそ修正は困難で、費用負担や責任の所在で紛争になることもあります。
本記事では、
* 境界でもめていなくても測量が必要な理由
* 測量をしなかったときのリスク
* どのタイミングで、どんな測量をすべきか
* 個人間売買に最適な測量の進め方
を、実務経験上の知識と現場経験から、分かりやすく解説します。
後半では、弊社（不動産の直接売買サポートセンター）で実際に行っている、測量トラブルを避けるための実践的な方法もご紹介します。
不安なく取引を進めていただくためにも、ぜひ最後までお読みください。
隣と揉めていなくても測量が必要な理由
① “仲が良い”は“境界が正しい”とは限らない
お隣との関係が良好であることと
「土地境界が正確であることは別問題」です。
よくある例：
* 古い杭が本来の境界線とズレている
* フロック塀は自分のものだと思っていた
* 過去の測量図が正確でない
* 道路拡幅で境界が変更されているのに反映されていない
* 隣地の建物や塀が越境していることに双方が気づいていない
「揉めていない＝問題がない」ではなく、
「気づいていないだけ」「認識が間違っている」というケースが多いです。
② 売主の説明義務（告知義務）に関わる
もし境界の不明点や隣地とのトラブルが発覚した場合、売主はその事実を買主に説明する義務があります。
測量していなかったために
「説明が不十分だった」とみなされ、
後から損害賠償の対象になることもあります。
③ 買主の融資（住宅ローン）に影響する
特に金融機関は、境界が不明確な土地には慎重になります。
普通に考えてみても、「どこからどこまでが土地ですか？」ということが不明な物件へ融資しても大丈夫と判断するでしょうか？
そもそも、売買の当事者が、客観的に「境界は明確でないと危険だな」と判断できているべきことではありますが。
* 境界トラブルのリスク
* 不動産価値の不確実性
* 将来の処分可能性の低下
これらを理由に融資が通らない例もあります。
当然、費用も大きくかかる話ですから、できれば行いたくない、避けたい事案なのかもしれません。
しかし、不明瞭な境界に起因する後々のトラブルは、当初の測量よりも大きな問題、費用よりも大きな損失となることは間違いありません。
④ 面積誤差は価格に直結する
登記簿面積と実測面積が異なることは珍しくありません。そこと自体は何等、問題ではありません。
差が大きい場合：
* 売買価格を再交渉
* 税金が変わる
* どちらが損をするか問題になる
測量は売主・買主どちらにとっても、
価格の公平性を守るための重要なプロセス でもあるのです。
測量を行わなかった場合に起こりやすいトラブル
① 引渡し後に境界が不明確と指摘される
買主が将来建て替え・売却・相続する際に、“境界が分からない土地”は確実に問題になります。
その際、
「説明がなかった」と責任を追及されることも。
売主にとっても、今更、そのようなことを言われても・・・など、個人売買の場合、説明事項とその内容に関する不十分さが後々、問題として生じてしまうケースが普通にあります。
② 隣地の越境問題が発覚
* 隣の塀が数センチ越境
* カーポートの屋根が越境
* 植栽の根が敷地に侵入
時には、隣が塀を新設した際、こちらに入り込んで設置されたなどもあります。
状況は様々ですが、これらは意外なほど多く、 境界確定して初めて発覚する問題 です。
③ 建築計画が狂う
面積誤差や越境により、建築確認が取れないことがあります。
契約内容にもよりますが、買主からの損害請求にまで発展するケースも。
④ 隣地所有者との関係が悪化
測量しないまま売却 →後から問題発覚 により
「なぜ事前に言わなかったのか」と隣地に責められるという流れもよくあります。
どの測量を行うべきか？
これは非常に重要です。測量とひとことで言っても、いくつか種類があります。
① 設備が必要なケースが多い
● 現況測量
そのままですが、現在ある境界標・塀・建物を確認（※境界確定にはならない）
● 境界確定測量
法務局・役所の資料を元に、隣地所有者と立ち会い、 法的に有効な境界を確定する最も重要な測量 です。
個人間売買に限らず、現在の不動産売買においては、原則として「境界確定測量」が望ましいです。
測量の流れ（個人間売買向け）
1. 資料調査（法務局・役所）
2. 現況調査
3. 境界の仮確認
4. 隣地所有者との立ち会い
5. 境界標を設置
6. 境界確定図面の作成
7. 協定書の取り交わし（必要に応じて）
ここまで完了すると、買主は安心して購入でき、将来のトラブルをほぼ回避できます。概ね期間は3ヶ月ほどです。
専門家が入るメリット
個人間売買で測量を進める際、専門家のサポートがあると以下がクリアになります。
* 必要な測量の種類が判断できる
* 隣地対応を円滑に進められる
* 境界確定の成立を調整できる
* トラブルの芽を早期に発見できる
* 契約書に測量内容を反映できる
特に、
隣地所有者との立ち会いの調整 は専門家が介在すると非常にスムーズです。
境界の確定以外にも、付随する何らかの承諾や許可などを求める必要がある場合があります。
当事者よりも専門家が対応する方が、目的を成就する可能性は高く、良い結果も得られやすいです。また、隣地所有者と当事者間での折衝により、角が立つということも避けていただけます。
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「不動産の直接売買サポートセンター」でできること
当センターでは、個人間売買における
「境界・測量」に関するサポートを幅広く行っています。
* 測量の内容の確定、費用見積もり
* 現況測量・境界確定測量の手配
* 隣地対応の調整
* 土地調査の実施
* 測量結果を契約書に反映
* 境界に関するトラブル予防
* 必要書類の整理
* 名義変更の手続き
また、費用の相場というものが無いこともあり、費用の妥当性が不明瞭です。
今までにも「この費用は高いと思われるので、こちらで見積もりをお取りしましょうか？」とのことから、100万円も測量費用（確定測量でした）のコスト削減をいただけたことがあります。
まあ、裏を返せば、売主さんが見積もりを取られた測量事務所が法外なぼったくり価格だったということですが、
まとめ｜測量は“揉めているかどうか”ではなく“将来の安心”のため
個人間売買において、測量は
「揉めていないから不要」ではありません。
正確な境界を知らずに売買すること自体がリスク であり、
後からのトラブルは、
売主・買主・隣地のすべてに影響を及ぼします。
測量を行うことで、
* 価格の公平性
* 引渡し後の安心
* 隣地との良好な関係
* 将来の売却・建築の安全性
これらすべてが守られます。
「測量をしたほうが良いのか判断できない」
「隣地との立ち会いが不安」
「面積や境界に問題がないか確認してほしい」
そんなときは、どうぞお気軽にご相談ください。
不動産の直接売買サポートセンター
あなたの土地にとって最適な測量方法を、
専門家の視点から丁寧にアドバイスし、
スムーズな個人間売買をサポートいたします。
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