相続後に、実家や土地が兄弟姉妹との「共有名義」になり、どう扱うべきか悩む人は少なくありません。
共有のまま放置すると、売却もリフォームも、将来の管理も 「共有者全員の同意」 が必要になり、年月が経つほどにトラブルのリスクが高くなります。
今回は、
「共有状態の実家を兄弟の一人が買い取り、単独所有へ整理する」
という決断をした架空の家族をモデルに、
会話形式のストーリーでわかりやすく（なっているのか分かりませんが）解説してみます。
兄弟間売買を決断した理由 ― 物語「三兄弟と実家のこれから」
登場人物
* 長男：健太（45）…家族持ち。実家から車で15分の場所に住む。
* 次男：悠介（42）…独身。転勤族で全国各地を転々としている。
* 長女：美咲（38）…既婚。夫の仕事で関西在住。
3人は、昨年亡くなった父の実家を 共有名義（1/3ずつ） で相続しました。
物語①「このままじゃ何も決められないよ…」
ある日、健太が実家の庭で草むしりをしながら、ため息をつきました。
健太「このまま共有だと、売るにも直すにも、いちいちみんなの承諾が必要なんだよな…。」
そこへ、帰省中の悠介が合流します。
悠介「俺は転勤続きで実家を管理するのは難しいし、美咲だって関西だし…健太に任せたほうがいいかもな。」
そう話す二人に、美咲は電話で言いました。
美咲「私も共有のまま放置は不安。子どもが大きくなって相続がもっと複雑になったら困るし…。いっそ、健太が買い取ってくれたら一番スッキリするんじゃない？」
3人の利害はほぼ一致し、
「兄弟間で健太が実家を買い取る」
という方向へ動き始めました。
兄弟間売買を選ぶメリット
① 相続人が増えていく“未来の共有地獄”を防げる
美咲の不安はもっともです。
共有を放置すると…
* 売却・修繕・賃貸のどれも共有者全員の同意が必須
* 兄弟が亡くなると、その配偶者・子どもまで所有者になる
* 名義がどんどん枝分かれし、処分がほぼ不可能に
健太の買い取りは、 将来の家族全体の負担軽減 につながります。
② 適正価格での売買は「公平な遺産分割」になる
兄弟間売買は「兄弟が得した／損した」と揉めず、税務の観点からも
「適正価格」で売買すれば、問題も起こらず、公平な分割が可能です。
悠介も言いました。
悠介「売却処分となると他人の手に渡るし、思い入れもある。健太が適正価格で買ってくれるなら安心だよ。」
③ 現金化したい兄弟にとってもメリット
悠介にはこんな本音も。
悠介「将来に備えて貯金もしておきたいし、投資もしているから、まとまった現金が入るのは正直ありがたい。」
共有解消は、兄弟それぞれの事情にとってもプラスでした。
兄弟間売買の注意点 ― 物語②「金融機関の壁」
① 価格は“相場に近い金額”でないと税務リスクがある
健太は住宅ローンで購入したいと考えていました。
しかし、不動産会社に相談したところ…
担当者「兄弟間取引は、市場価格と乖離すると“贈与”とみなされる可能性があります。必ず査定書を取り、適正価格で売買しましょう。」
3人は査定書を取得し、その価格をもとに合意。
② ローン審査は「通常より厳しい」
金融機関からはこう言われました。
A銀行担当「親族間売買は当行ではご事情にかかわらず受け付けておりません。」
仕方なく、相当な数の金融機関に電話で確認をしましたが、ほぼ全てが審査の受付すらNGであることがわかりました。
ようやく、相談は可能、審査も可能というB銀行を見つけることができました。
B銀行担当「審査は受付が可能と思いますが、仲介が必要です。それと、一般の住宅ローンと比べても審査が厳しく、通らない可能性もあります。」
③ ローンの利用には仲介が必要
結局のところ、「仲介」が必要であることが判明。ただ、もうひとつ、気になることがありました。
仲介手数料です。
今回、兄弟間で売買することが決まっており、確かに金融機関の融資を利用するには仲介が必要なことは理解できましたが、仲介手数料が高いなと感じています。
そこで、売り買いの話がまとまっている売買を仲介手数料を安く対応してもらえることが可能な不動産会社はないのだろうか？と探したところ、健太がネットで不動産の直接売買サポートを見つけました。
「このサービス、仲介と同じ内容なのに、ものすごく安いな。ここにお願いしてみよう！」
ローン審査の申し込みが可能となり、数日後、希望の条件で住宅ローンの承認を得ることができました。
物語③「買い取りが完了し、実家が“健太の家”になった日」
直接売買サポートセンターへ依頼した後、ローン審査の前に売買する際の諸費用について三人それぞれの費用を明確に教えていただくこともできました。
三人とも他に費用がかかるとは思っていましたが、明確な金額で確認できたことは手続きを進めるうえで、安心となりました。
ローンの審査の承認後、直接売買サポートセンターが作成の契約書・重要事項説明書へ兄弟3人が署名、捺印。
後日、ローン実行や登記の手続きも無事、完了し、共有名義だった家は、晴れて健太の“単独所有”となりました。
美咲「スッキリしたね…！これで将来のことを心配しなくて済むよ。」
悠介「管理をお願いできて助かったよ。俺も自分の生活を安心して続けられる。」
健太は少し照れたように笑いました。
健太「みんなが納得できる形になって本当によかったよ。」
まとめ ― 共有の実家は「兄弟間売買」で早めに整理するのが正解
兄弟間売買は
* 将来の相続トラブル予防
* 名義の一本化
* 公平な遺産分割
* 兄弟全員が納得できる形での整理
に有効な方法です。
ただし、
適正価格の設定・書類作成・ローン対応
など、専門的な手続きが必要です。
まずは専門家にご相談ください
兄弟間売買は「ただ兄弟で家を売り買いする」だけではありません。
税務・法務・契約・ローンの観点で、通常の売買より複雑になります。
当サービスでは、
* 適正価格の査定
* 契約書・必要書類の作成サポート
* 融資相談
* 税務上の注意点整理
* 兄弟間調整のアドバイス
まで、一括でサポートしています。
「共有名義の実家、どう整理すればいい？」
とお悩みなら、ぜひ一度ご相談ください。
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