「買い手も売り手も決まっているから、あとは名義を変えるだけ。」
「司法書士の先生にお願いすれば、全部やってくれるんでしょ？」
個人間売買を検討されているお客様から、このような声をよくお聞きします。
確かに、不動産の名義を変更する（登記する）のは司法書士の独壇場です。しかし、「登記ができること」と「安全に売買ができること」は、全く別の話です。
ここを誤解したまま司法書士だけに依頼し、後になって「住宅ローンが組めない」「契約内容でもめた」と困り果てて当センターへ駆け込む方が少なくありません。
今回は、意外と知られていない「司法書士」と「不動産実務サポート（宅建業者）」の役割の違いについて、Q&A形式で分かりやすく解説します。
【Q&A】司法書士に「できないこと」をご存知ですか？
Q1：司法書士に契約書を作ってもらうことはできますか？
A1：作成は可能ですが、「中身」に限界があります。
司法書士は「登記を通すための形式的な契約書」を作ることはできます。しかし、彼らは物件調査の専門家ではありません。「雨漏りがあったらどうするか」「境界線が不明確な場合はどうするか」といった、後のトラブルを防ぐための詳細な取り決め（実務的な契約条項）まではカバーしていないことが一般的です。
Q2：司法書士にお願いすれば、住宅ローンも通りますか？
A2：いいえ、ここが最大の落とし穴です。
ほとんどの銀行は、融資の条件として「宅地建物取引業者（不動産屋）が作成した重要事項説明書の提出」を求めます。司法書士にはこの書類を作成する権限がないため、司法書士単独のサポートでは、住宅ローンの審査の土俵にすら乗れないケースが多発します。
Q3：価格の相談には乗ってくれますか？
A3：専門外のため、アドバイスは期待できません。
司法書士の仕事は「決まった内容を登記すること」であり、「その価格が適正かどうか（税金で損をしないか）」を判断することではありません。みなし贈与のリスクがあっても、そのまま手続きが進んでしまい、後で税務署から指摘される……という事態になりかねません。
決定的な違いは「登記」か「取引」か
分かりやすく言うと、以下のような役割分担があります。
- 司法書士（登記のプロ）：ゴールテープを切った後の「結果（名義）」を国に登録するのが仕事。
- 不動産実務サポート（取引のプロ）：ゴールテープを切るまでの「過程（資金・契約・調査）」を安全に整えるのが仕事。
当センターのような「実務サポート」が必要になる具体的な3つの理由を見ていきましょう。
理由①：銀行融資には「重要事項説明書」が必須だから
先ほども触れましたが、個人間売買で住宅ローンを利用する場合、銀行は「プロ（宅建業者）のお墨付き」を求めます。
「物件に法令上の違反はないか」「道路付けは建築基準法を満たしているか」。これらを調査し、責任を持って説明する『重要事項説明書』は、不動産会社（宅建業者）にしか発行できません。司法書士には代行できない領域なのです。
理由②：物件の「見えないリスク」を調査する必要があるから
司法書士は、机上の書類（登記簿）を見て仕事をしますが、私たちは現地の調査や役所調査を行います。
「実はこの家、再建築不可物件だった（建て替えができない）」「隣地との境界杭がない」といった、書類だけでは分からない重大なリスクを洗い出し、契約前に解決できるのは実務サポートならではの強みです。
理由③：税務リスクを回避する「価格設定」が必要だから
親族間売買などで「いくらにするか」は非常にデリケートな問題です。
私たちは、近隣の成約事例や路線価を分析し、「銀行審査に通り、かつ贈与税がかからない適正価格」を算出します。単に言われた金額で書類を作るのではなく、「お客様が損をしないためのコンサルティング」を行う点が大きな違いです。
【比較図】あなたのケースに必要なのはどっち？
どちらに依頼すべきか迷ったら、以下の表を参考にしてください。
| 項目 | 司法書士のみ | 不動産実務サポート（当センターなど） |
| 主な業務 | 名義変更（登記） | 取引全般の調整・契約 |
| 住宅ローン | × 対応不可
（銀行審査に通らない） | ◎ 得意分野
（重説作成で審査対応） |
| 契約書の内容 | △ 形式的・簡易的 | ◎ トラブル防止特約あり |
| 物件調査 | × 行わない | ◎ 現地・役所調査あり |
| 価格のアドバイス | × 専門外 | ◎ 適正価格を算出 |
| 向いている人 | 現金一括払いかつ
リスクを承知の人 | 住宅ローン利用の人
安全に取引したい人 |
※当センターにご依頼いただいた場合、最終的な登記手続きは提携している信頼できる司法書士が行いますので、「ワンストップ」ですべて完結します。
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まとめ：司法書士は「ゴール」、私たちは「伴走者」です
誤解しないでいただきたいのは、司法書士の先生方は登記のスペシャリストであり、私たちにとっても欠かせないパートナーだということです。
しかし、住宅ローンを通したり、将来のトラブルを防いだりといった「安全な不動産取引」そのものを完結させるには、司法書士の職域だけではカバーしきれないのが現実です。
「うちは司法書士だけで大丈夫かな？ それともサポートが必要かな？」
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