【緊急解説】競売開始決定通知が届いた！取り下げてもらうための「交渉相手」と「手順」とは

「裁判所から特別送達で『競売開始決定通知』という恐ろしい手紙が届いた……」「もう家を出ていくしかないのか？誰に頼めば止めてもらえるんだ？」

住宅ローンの滞納が続くと、債権者は裁判所に申し立てを行い、強制的に家を売却する手続き（競売）に入ります。この通知が届いた時の恐怖は計り知れません。

しかし、まだ諦めるのは早いです。 この段階でも、身内や協力者などの「買い手」を見つけることができれば、競売を「取り下げ」てもらい、家を守れる可能性があります。

ここで一番重要なのは、「誰に対して交渉すれば止まるのか」を知ることです。今回は、競売をストップさせるための正しい交渉相手と、取り下げまでの具体的な手順を解説します。

結論：交渉相手は「裁判所」ではありません

多くの人が真っ先に「裁判所」へ電話して「待ってください！」と懇願しようとしますが、これは間違いです。

裁判所： あくまで法律に従って事務的に手続きを進める機関。情けで止める権限はありません。
債権者（申立人）： 住宅ローンを貸している銀行や、代位弁済した保証会社、債権回収会社（サービサー）。「競売をやめる（取り下げる）」権限を持っているのは彼らだけです。

つまり、競売を止めるためには、債権者に対して「競売で安く売られるよりも、この第三者に売った方が、あなた（債権者）にとっても回収額が多くなりますよ」と説得し、合意を得る必要があります。これを「任意売却（にんいばいきゃく）」と呼びます。

では、具体的にどのような手順で進めればよいのでしょうか。身内などの第三者に購入してもらうケースを想定して解説します。

まずは「誰が買うのか」を確定させます。親子間売買で息子さんが買うのか、投資家などの第三者に買ってもらうのか。そして、その購入資金（現金なのか、住宅ローンなのか）の裏付けを用意します。

ここが最大の難所です。私たち専門家が債権者（保証会社など）に連絡し、「任意売却を行いたいので、競売を待ってほしい」と申し入れます。同時に、「この金額なら買い手がついています」という配分案（返済計画）を提示します。債権者が「それなら競売よりマシだ」と納得しなければ、交渉は決裂します。

債権者から「その金額で売却することを認めます（応諾）」という回答が得られたら、売主（あなた）と買主（身内など）の間で、正式な不動産売買契約を結びます。この契約書は、債権者に対しても「本当に売買が行われる」という証拠になります。

買主から売買代金が支払われます。そのお金は、そのまま全額（または合意した金額）が債権者への返済に充てられます。同時に、家の名義を買主に変更し、抵当権を抹消します。

ここまできて初めて完了です。債権者が納得のいく返済を受け取ったことを確認した後、債権者が裁判所に対して「競売取下書」を提出します。これにより、競売の手続きは正式にストップし、裁判所の記録からも消えます。

競売の取り下げは、いつでもできるわけではありません。法律上のデッドラインは「開札日の前日まで」ですが、実務上は「入札期間が始まる前（期間入札の開始前）」までに債権者と合意し、決済を終えるのが鉄則です。

通知が届いてから、入札が始まるまでの期間はおおよそ3ヶ月〜6ヶ月程度しかありません。この間に「買い手探し」「ローン審査」「債権者交渉」を全て終わらせる必要があります。1日でも遅れると、取り返しがつかなくなります。

「自分で銀行に電話して交渉してみます」という方がいらっしゃいますが、残念ながらそれはほぼ不可能です。

専門知識の壁： 債権者はプロです。「ハンコ代（解除料）」や「配分表」などの専門用語が飛び交う交渉において、素人相手ではまともに取り合ってくれません。
信用力の壁： 滞納している本人（債務者）が「高く売るから待って」と言っても、信用がありません。仲介業者という第三者が間に入り、「契約書」や「査定書」を出すことで初めて話を聞いてもらえます。

裁判所からの通知は、最終警告です。しかし、まだ「ゲームオーバー」ではありません。

正しい手順で債権者と交渉し、身内などの協力者が適正な価格で購入すれば、競売を取り下げ、住み慣れた家にそのまま住み続けることは十分に可能です。

直接売買サポートセンターでは、債権者とのハードな交渉や、親子間売買のローン付けまで、競売回避のためのトータルサポートを行っています。通知が届いて不安な方は、今すぐその封筒を持ってお電話ください。時間との戦いを、私たちが引き受けます。

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