なぜ、親族間の不動産売買は融資が難しいのか？ | 不動産の直接売買サポートセンター

親族間で不動産を売買するケースは珍しくありません。
「相続対策のために親が子へ家を売りたい」「兄弟間で持ち家を買い取りたい」など、事情はさまざまです。

しかし、多くの方が直面するのが “住宅ローンが通りにくい” という問題。
実は親族間の取引には、通常の不動産売買とは異なるリスクがあり、金融機関が慎重になるポイントが多く存在します。

この記事では、なぜ親族間の不動産売買は融資が難しいのか　をわかりやすく解説し、　スムーズに取引を進めるための現実的な対策　までご紹介したいと思います。

親族間売買で住宅ローンが難しい主な理由

親族間の売買は、市場価格ではなく“（事情に合わせて）話し合いで決めた価格”である場合があります。
しかしこれが金融機関にとっては最も警戒されるポイントです。

* 本来3,000万円 → 1,000万円で売買
* 親を助けるため相場以上で購入
* 頭金を親族が全額負担

こうしたケースは「贈与税の回避」「資金移動の隠ぺい」と疑われる可能性が高く、住宅ローンが否決されやすくなります。
以下、いろいろと述べさせていただく前に現実的な部分をお伝えすると「基本的に親族間売買の当事者だけでは、金融機関は、融資どころか審査の受付も基本的に不可であるところがほとんど」です。

通常の売買は利害関係のない第三者間で行われるため、契約の厳格性が担保されています。
しかし親族間の場合、以下の点を金融機関は懸念します。

* 本当に売買が成立するのか
* 返済できない場合、担保処分がスムーズにできるのか
* 価格や契約内容が曖昧になっていないか
* 融資の資金使途は不適切とはならないか

つまり、金融機関から見ると　不透明、リスクの高い案件　と判断されるのです。

親族間売買は仲介会社を使わずに進められることが多く、結果として以下のようなミスが発生します。

* 契約書の必須条項が不足
* 売買条件が曖昧
* 説明義務が十分でない
* 不動産の調査不足

金融機関は契約書の内容を厳しくチェックするため、書類不備は融資ストップの大きな原因になります。

金融機関の多くは、利用規約で以下のように定めています。

* 親族間売買は住宅ローンの対象外
* 通す場合は金利の高い一般ローン扱いになる
* 担保評価が低く査定される

この結果、通常の購入よりも融資条件が厳しくなり、通過率が下がります。

不動産会社による査定書は最も効果的な根拠資料のひとつと言えます。

もちろん、不動産会社の査定（書）は売却物件を預かるための“営業ツール”のひとつですから、査定額は相場よりも高い価格であることも少なくありません。査定額が高いことで、気を悪くする人はいませんので。

いろいろな意味を含めて査定額＝適正価格ということが絶対ではありませんが、客観的な価格の根拠資料であることは間違いありません。

曖昧な契約や不動産そのものの内容（調査）が不十分であるような場合、金融機関は融資しません。基本的には仲介または専門家の関与が必要です。

通常のマイホームを購入する場合のように、金融機関やローン商品を選ぶことができれば良いのですが、そうではありません。
本当に一部の金融機関のみで審査の受付が可能です。

親族間の不動産売買は、
価格の根拠・書類の正確性・第三者の関与
この3つが欠けてしまうと、金融機関は融資をしません。

逆に、これらを整えることができれば融資は十分に可能です。とは言えども、第三者の関与としてプロの手助けは必要不可欠ですので、当事者のみでは基本的にはNGと言えます。

親族間の売買は一見シンプルに見えて、税務・書類・融資の難易度は通常の売買より高くなります。
当事務所では、親族間売買に必要な

* 価格査定
* 契約書類の作成
* 融資の事前相談から取り付け
* 税務面の注意点
* 決済（ローン実行）・名義変更完了までサポート
をワンストップで行っています。

「親族間で家や土地を売りたいけれど、何から始めればいい？」
「親族間売買のコストを抑えたい、住宅ローンを利用したい・・・」
という方は、まずはお気軽にご相談ください。

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