親族間で不動産を売買する際、「価格が安すぎると贈与税がかかるのでは？」という不安は非常に多い相談のひとつです。

実際、税務署が最も注目するポイントは“取引価格の妥当性”であり、この判断を誤ると後からまとまった税金を指摘されることもあります。

この記事では、贈与税リスクを避けながら、正しく親族間売買を成立させるために押さえておくべきポイントを分かりやすく解説します。

親族間売買で贈与税リスクが発生する仕組み

税務署が注目する「不動産価格」

親族同士の売買では、あえて低い金額あるいはあえて高い金額で売却するケースが多く見られます。しかし、市場価格から大きく乖離していると「実質的には贈与ではないか」と判断され、差額に対して贈与税が課税される可能性があります。

名義変更だけに見える取引が疑われる理由

名義だけを変える目的で価格設定が不自然な場合、売買ではなく“贈与扱い”と判断されるリスクが高くなります。売買意思が明確に示され、手続きが適正であることが必須です。

この「名義だけを変える目的」ということに付随して、「何らかの経済的メリット」を譲渡する側、取得する側のいずれかが享受するためということも注目されます。

贈与税リスクを避けるための適正価格の決め方

相続税評価額・固定資産税評価額との関係

親族間売買では、相続税評価額（路線価評価）を目安とする（厳密には目安としたい？！）ことがご相談者の中には多々、見受けられますが、これも適切とは言えません。通常、相続税評価額と実勢価格は乖離しているおり、適正価格として認められないケースもあります。

実勢価格とのズレが大きい場合にどう調整するか

まず、実勢価格とのズレの有無を認識することが求められますが、個々人ではなかなか、適切に判断するには難しい部分があると思います。最低限、周辺の取引事例、査定書、固定資産税評価額など複数の根拠を示すことで、税務署に説明可能な価格設定であることが求められます。第三者機関から査定書を取得しておくことも方法のひとつとして有効です。

税務署に疑われにくい売買手続きの進め方

売買契約書に盛り込むべき要点

・売買代金
・支払い方法
・引渡し条件
・契約不履行時の取り決め

これらを通常の売買契約と同様に記載することで、「形式」の正当性を示せます。ただ、これはあくまで、形式としてに留まりますので、大前提として「適正な価格であること」が何よりも求められます。

銀行ローン利用のメリットと注意点

これはあくまで、私の私的な見解ですが、金融機関の審査を通過できれば「市場価格に近い妥当な取引」というのは都市伝説だと思っています。

あくまで、金融機関は融資の可否を審査しているに過ぎず、最も単純なケースで言うと実勢価格よりも低い価格である場合、担保評価が高いことから、融資は受けやすいということになります。

あくまで、金融機関は融資に対し、返済能力の有無、担保として評価ということから融資判断しているに過ぎません。融資を受けることができるから「適正価格」「取引に問題がない」ということは関係が無いため、注意が必要です。税務的な問題が生じた場合、「金融機関が融資しているから、問題ない」は通用しません。

また、親族間売買に対しては、事情や買主の属性等に関係なく、審査の受付すらNGなど、対応していない金融機関がほとんどです。

親族間取引でよくある質問Q&A

Q：住宅ローンが使えない場合は？

A：親族間でも利用可能な金融機関は存在します。ただし、審査が厳しい、貸し出しの条件（金利や手数料）が通常とは異なるケースもありますので、注意が必要です。

Q：兄弟で共有名義の不動産はどう扱う？

A：共有者全員の同意が必要になります。共有持分ごとに適正価格を算定し、売買契約書もそのとおりに作成します。

安心して進めるための専門家活用の必要性

価格設定・契約書・ローン・名義変更など、親族間売買は作為的に行える部分があるため、取引に対してお互いの合意は容易かもしれませんが、それららが適切ではなく、誤解されやすいポイント、懸念事項となることも多くあります。後から贈与税を指摘されると負担が大きくなるため、初期段階で専門家に相談することが安心につながります。

親族間売買は“正しく進めれば”大きな節税と手続きの簡略化につながります。価格設定や契約書の作成方法に不安がある方は、ぜひ当センターへご相談ください。状況を伺いながら、適正価格の算定から手続きサポートまで一貫してお手伝いします。

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