「親の家を子供に譲るのだから、価格はいくらでも自由でしょう？」 「とりあえず、固定資産税評価額くらいの金額で売買すれば問題ない？」
親族間売買（親子間や兄弟間での売買）のご相談で、非常に多いのがこうした価格設定に関する誤解です。 身内だから安くしてあげたい気持ちは痛いほど分かりますが、市場相場よりも著しく低い価格で売買を行うと、「みなし贈与（低額譲渡）」とみなされ、思わぬ高額な税金がかかることがあります。
今回は、親族間売買で失敗しないための「適正価格」の考え方と算出方法をQ&A形式で詳しく解説します。
【Q&A】親族間売買の価格設定、ここが危ない！
Q1：「みなし贈与」って何ですか？なぜ税金がかかるの？
A1：時価との差額を「プレゼント（贈与）した」とみなされるからです。 例えば、市場価格（時価）が3,000万円の土地を、親子だからといって1,000万円で売買したとします。この場合、税務署は「差額の2,000万円分は、親から子へのプレゼントだよね？」と判断します。 売買契約であっても、実質的に得をしている部分には贈与税が課税されるのです。これを「みなし贈与」と呼びます。
Q2：いくらまでなら安くしても大丈夫ですか？
A2：明確な「〇〇％ならOK」という法律上の基準はありません。 これが難しいところです。過去の裁判例などから、一般的には時価の80%程度であれば許容範囲とされることが多いですが、絶対ではありません。個別の事情やその時の市場動向によって判断が変わるため、安易な自己判断は禁物です。
Q3：「固定資産税評価額」で売買してもいいですか？
A3：土地に関しては、リスクが高いです。 固定資産税評価額は、一般的に市場価格（実勢価格）の70%程度に設定されています。そのままの金額で売買すると、「時価より著しく低い」とみなされ、みなし贈与を指摘される可能性が高まります。あくまで目安の一つであり、そのまま売買価格にするのは危険です。
税務署に指摘されない「適正価格」を算出する3つの指標
では、どうやって「適正価格（時価）」を決めればいいのでしょうか？不動産の実務では、以下の3つの指標を組み合わせて算出します。
1. 実勢価格（市場相場）
実際に近隣で取引されている価格です。「近くの似たようなマンションがいくらで売れたか」「近所の土地の坪単価はいくらか」という成約事例を参考にします。これが最も「時価」に近い数字となります。
2. 路線価（相続税評価額）からの逆算
国税庁が公表している「路線価」は、実勢価格の約80%を目安に設定されています。 計算式：【路線価による評価額 ÷ 0.8 ＝ 実勢価格の目安】 この計算で出た数字をベースに考えると、税務署に対しても一定の説得力を持ちます。
3. 不動産鑑定評価（プロの査定）
最も確実な方法です。国家資格者である不動産鑑定士による鑑定評価、あるいは我々のような不動産会社による査定書を取得します。 特に親族間売買においては、「なぜその価格にしたのか」という根拠資料（査定書）を残しておくことが、将来の税務調査対策として最強の盾になります。
専門家が教える「価格設定の正解」とは
親族間売買を成功させるポイントは、「低すぎず、高すぎないギリギリのライン」を見極めることです。
安すぎると： 買主（子など）に贈与税がかかる。
高すぎると： 住宅ローンの審査で「価格が妥当でない」と弾かれる。
私たち直接売買サポートセンターでは、以下のステップでお客様の価格決定をサポートしています。
簡易査定： 近隣事例や路線価から、リスクのない価格帯（レンジ）を算出。
シミュレーション： 「もし〇〇万円で売買したら、税金はいくらになるか」を試算。
根拠資料の作成： 銀行や税務署に提出できる形式で、価格の妥当性を証明する書類を作成。
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価格以外にも、親族間売買には特有のハードルがあります。こちらも併せてご確認ください。
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まとめ：価格決定は「税金」との戦いです
「身内だから安くしたい」という気持ちだけで価格を決めてしまうと、後から税務署より「お尋ね」が届き、数百万円の追徴課税に青ざめることになりかねません。
親族間売買における「適正価格」は、インターネットで検索しても答えは出ません。その物件の個別性が強いためです。
「この価格で売買して本当に大丈夫？」と不安な方は、契約書を作る前に必ずご相談ください。私たちが、税務リスクを回避しつつ、ご家族にとって最も有利な価格設定をアドバイスいたします。
※具体的な税額計算は個別の事情によるため、最終的には税理士等の専門家にご確認ください。弊社顧問税理士へもご相談いただけます。
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