「築年数は古いけれど、見た目はきれいだから問題ないだろう」
「瑕疵担保責任（契約不適合）って何となく理解しているつもり」
個人間売買では、このような軽い認識が、後々大きなトラブルに発展することがあります。
中古住宅や土地の売買では、
* 雨漏り
* シロアリ被害
* 配管や設備の劣化
* 土地の土壌汚染や地盤の問題
など、 “目に見えない瑕疵” が隠れていることが少なくありません。
特に、個人間での直接売買は、
仲介会社を介さないため、専門的なチェックや契約書での明記が不十分になりがちです。
本記事では、多くの事例を扱ってきた視点から、
* 個人間売買でよくある瑕疵トラブル
* 契約書に盛り込むべき必須条項
* 予防策と安全に進めるための具体的ステップ
を解説します。
後半では、弊社（不動産の直接売買サポートセンター）」での実践例も交えて、
実務的な安心策を紹介します。
個人間売買で瑕疵トラブルが起こる典型例
① 住宅の目に見えない不具合
* 雨漏りや屋根の劣化
* 配管の老朽化
* 給湯器やエアコンなど設備の故障
これらは、売主が知っている場合もあれば、
知らなかったケースもあります。
問題は「買主に伝わらなかった」「契約書に明記されていなかった」ことによる紛争です。
② 土地に関する瑕疵
* 地盤沈下のリスク
* 土壌汚染や埋設物の存在
* 境界トラブルや越境
土地は目に見える問題が少ないため、
契約時に確認や条項の整備を怠ると、後で大きな責任問題に発展します。
買主としては、（土地の状況にもよりますが）契約後、引渡しまでに、地盤調査会社による調査を実施することを契約に盛り込むことをおすすめします。
また、地盤改良が必要となる場合、その費用と責任負担についても、売主と事前に取り決めをしておくことも不適切ではありません。
③ 契約書で瑕疵担保責任を明確化していない
個人間売買で最もトラブルになりやすいのが、契約書に契約不適合についての責任や範囲が明確に記載されていないケースです。
* 不適合の範囲や期間が不明
* 免責条項があいまい
* 後日の修繕費負担のルールが曖昧
こうした不備が、売主・買主双方にとって大きなリスクとなります。
これらのことは、責任（解決）＝費用負担に直結しますので、非常に重要です。
契約書に盛り込むべき瑕疵対策の条項
①契約不適合責任の範囲を明確にする
* 建物／設備／土地／境界のどこまでが対象か
* 買主の知り得なかった瑕疵も含むか
* 修理費用負担の方法
おおよそ、取り決めしていても、想定外あるいは不測の事案により契約不適合として責任を追及される可能性があります。
売主も買主も互いの信頼の元で個人売買をされているとすれば、この契約不適合責任については、何をいつまでどの範囲で負担、対応すべきであるのかについて取り決めをしっかりとするべきです。
② 免責条項の設定
* 売主が知り得なかった瑕疵を免責にする
* 範囲を限定して買主が了承する
ポイント：免責にする場合でも、買主に十分に説明し、合意を契約書で明文化することが必須です。
③ 契約不適合発覚時の対応方法を明記
* 修繕対応の期限
* 費用負担の割合
* 第三者による鑑定方法
不動産に限らずですが、なんでも問題が生じた際に、それに如何に対応をすべきかが重要ですね。
ただ、高額な不動産のことですから、費用の負担や責任範囲を含めた対応方法を明確に取り決めしておくことで、トラブルが発生しても円滑に解決が可能となります。
④ 契約前の事前調査を義務付ける条項
* 建物診断（インスペクション）
* 土地調査・境界確認
* 設備の動作確認
契約書に「買主は事前に調査を行い、納得した上で購入する」と記載することで、後日のトラブル回避、不適合の主張を防ぎやすくなります。
実際にあった瑕疵トラブル事例
ケース1：雨漏り問題
Cさんは個人間売買で中古住宅を購入。
契約書には「売主は契約不適合責任は負わない」と記載していましたが、
引渡し後半年で屋根から雨漏り発覚。
売主は「知らなかった」と主張。
買主は「説明義務違反」と主張。
費用の問題も大きいのですが、雨漏りによる住宅の構造部分への影響、懸念もあり、双方に大きな負担が生じました。
ケース2：設備故障
キッチン設備の老朽化に伴う不具合が契約書に反映されておらず、
引渡し後に交換費用が発生。
契約書で免責条項を明記していれば、
売主・買主双方が納得の解決が可能でした。
ケース3：土地の地盤問題
土地の一部が軟弱地盤で、後日造成・建築計画に影響。
事前に土地（地盤）調査と契約条項での明記があれば、
損害を最小限に抑えられました。
瑕疵トラブルを防ぐための具体的ステップ
1. 契約書に契約不適合責任の範囲と期間を明記
2. 免責・限定条項を明確化
3. 不適合発覚時の対応フローを契約書に盛り込む
4. 建物・土地・設備の事前調査を実施
5. 調査結果を契約書に反映
6. 必要に応じて専門家によるチェックを受ける
「不動産の直接売買サポートセンター」のサポート内容
当センターでは、個人間売買に特化し、
瑕疵トラブルの未然防止を徹底サポートしています。
* 事案に適した契約書作成
* 瑕疵担保・免責条項の明確化
* 建物・土地・設備調査の手配
* 調査結果の契約書反映
* トラブル防止の事前アドバイス
* 名義変更・決済サポート
まとめ｜瑕疵リスクは契約書で防げる
個人間売買における契約不適合のトラブルは、
多くが事前の契約条項・調査・確認不足によるものです。
契約書に必要な条項を盛り込み、
専門家によるチェックを加えることで、
* 売主・買主双方の安心
* 将来の紛争回避
* 円滑な売買の実現
が可能になります。
「瑕疵リスクを契約書でどう防ぐか不安」
「調査結果をどのように契約書に反映すればいいか知りたい」
そのような事案でお困りの方は、ぜひご相談ください。
不動産の直接売買サポートセンター
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