親族間で不動産を売買する場面では、価格設定・税金・契約内容・名義変更といった手続きが複雑に絡み、後から“揉める原因”になりやすいのが実情です。

特に、離婚後の名義変更や財産分与を目的とした親族間売買では、手続きを誤ると贈与税の課税や金融機関の審査落ち、親族間のトラブルへ発展することもあります。

この記事では、親族間売買で押さえるべきポイントをQ&A形式で整理し、さらに名義変更をスムーズに完了させるための方法まで分かりやすく解説します。

長文化を避けるため、今回は文章ではなく、ポイントを箇条書きとしています。
事案により必要なことや手続きは異なりますので、その際はLINEやオンライン面談にて匿名でもご相談いただけます。

親族間売買で“揉めないため”の必須ポイントQ&A（税金・価格設定・契約手順）

親族間売買でトラブルが起きやすい理由

・市場価格と売買価格のズレがそのまま“贈与扱い”になる可能性
・契約内容の曖昧さが後の解釈の違い、責任負担の不明瞭につながりやすい
・名義変更のタイミングや支払い条件が明確でないケースが多い

Q1：親族間売買で最も揉めやすいポイントは？

・価格設定と税金が最も多いトラブル要因

・実勢価格と乖離した金額は税務署から“贈与”と判断されやすい
・後々、詳細に確認したところ、当事者間で決めた価格が低すぎる（高すぎる）と不公平感が残る

・名義変更の方法を理解していないケースが多数

・ 財産分与なのか売買なのかで手続き、必要書類、税金も変化

Q2：贈与税を避けるための価格設定は？

・実勢価格を基準に計算した根拠を残すことが必須

・査定書を2〜3社取得
・路線価・固定資産税評価額に基づく算定

・家族間だからこそ“安すぎる取引”はNG

・差額＝贈与と判断され課税される可能性
・後の親族間トラブルを回避するうえでも公平性が重要

Q3：親族間売買でも契約書は必要？

・必須。口約束のまま進めることが最大のリスク
・売買契約書に入れるべき内容

・売買代金
・支払い方法（口座振込／現金禁止）
・引渡し条件
・設備の状態・不具合の有無
・契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）の範囲

・特に離婚後の名義変更では契約書が“証明書類”になる

・ 財産分与の場合
・売買の場合
・銀行ローン利用の場合

 Q4：住宅ローンは親族間売買でも使える？

・利用可能な金融機関はあるが、審査は厳しめ
・銀行が重視するポイント

・売買価格の妥当性
・契約書の正確性
・親族間の金銭のやり取りが明確であること

・よくある審査落ちの理由

・価格が低すぎる（高すぎる）
・契約書、関連資料に不備
・売主・買主の関係性説明や売買の正当な事由が不十分

Q5：名義変更はいつ行う？

・原則、残代金決済と同日に行うのが安全

・売買代金の支払い
・所有権移転登記
・鍵・物件の引渡し

・離婚後の名義変更では“売買”か“財産分与”かを明確にする必要がある

・財産分与 → 贈与税なし　※不動産の適正な価格と乖離の場合を除く
・売買 → 税務処理・契約が必須

・書類不足が最も多いトラブル要因

・印鑑証明書の不備
・共有者の同意不足
・元配偶者との連絡が取れない状態

Q6：親族間売買で揉めないための鉄則は？

・価格の根拠を“書面で”残す
・契約書を宅建業者の仲介レベルで作成する
・支払いは必ず銀行振込にする
・名義変更は司法書士のチェック必須
・離婚後の名義変更は特に慎重に（書類、手続きが通常より複雑）

Q7：離婚後の名義変更で特に気を付けることは？

・ローンが残っている場合は難易度が高い

・片方の名義に一本化できないケースあり
・金融機関が承認しないことも多い
・元夫婦間の名義変更、売買の実務経験のある専門家に相談が必要

・名義変更＝単純に名前を変えるだけではない

・売買
・財産分与
・ローン借換え
→ どの方法かによって必要書類も税金も変わる

親族間売買（元配偶者間）は税務署のチェックが特に厳しい

金融機関は融資の審査そのものの受付対応もしていないところがほとんであるため、専門家のサポートが必要と言えます。

Q8：最終的に個人だけで手続きできる？

・理論上は可能だが、実現は困難。実務では「仲介を入れないことのリスク」が大きい

・金額の妥当性
・契約書の不備
・税務署への説明
・銀行審査
・名義変更の漏れ

・特に離婚後の名義変更は“プロのサポートなしで進めると失敗しやすい”

・当事者同士が直接やり取りしづらい
・合意形成が難しい
・必要書類が複雑化
・融資利用がほぼ不可

親族間売買で揉めない手続きの流れ

・価格の根拠づくり（根拠資料に基づいた適正価格の確認）
・契約内容の整理
・売買契約書の作成
・住宅ローンの審査（必要な場合）
・残代金決済
・名義変更（司法書士）
・税務処理の確認

まとめ

親族間売買（元配偶者間を含む）は、価格設定・税金・契約・名義変更など、一般の売買よりも複雑な判断が必要になります。

特に離婚後の名義変更を伴うケースでは、個人だけで進めるとトラブルになりやすく、金融機関や税務署から指摘されることも少なくありません。

当センターでは、親族間売買に特化したサポートを行い、価格設定の根拠作りから契約書作成、名義変更までワンストップで対応しています。

親族間だからこそ“揉めないため”の正しい手順、取り決めが必要です。
安全・確実に、そしてスムーズに親族間売買（元配偶者間含む）を進めたい方は、どうぞお気軽にご相談ください。

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