「個人間売買だから、契約書はネットで無料のテンプレートをダウンロードして使えばいいや。」 「司法書士に登記を頼むついでに、簡単な契約書を作ってもらえば十分だろう。」
仲介手数料を節約しようと個人売買（直接取引）を行う際、多くの方がこう考えます。 確かに、インターネット上には「不動産売買契約書」の雛形（ひながた）がたくさん転がっています。住所と名前、金額を埋めれば、一見それらしい契約書が完成します。
しかし、不動産のプロから言わせれば、「素人が作った契約書（または汎用的な雛形）」で不動産取引を行うのは、無免許で手術をするくらい危険な行為です。
なぜ自作の契約書ではダメなのか？ その致命的な欠陥と、低コストで安全な契約書を用意する対策についてQ&A形式で解説します。
【Q&A】契約書の自作、ここが知りたい！
Q1：お互い納得しているなら、簡単なメモ書きでも契約になりますか？
A1：契約自体は成立しますが、トラブル時に役に立ちません。 法律上、口約束でも契約は成立します。しかし、契約書の目的は「仲良く取引すること」ではなく、「揉めた時にどう解決するかを事前に決めておくこと」です。「雨漏りしたら誰が直す？」「地震で家が壊れたら？」といった万が一の事態が起きた時、メモ書きや簡易的な雛形では解決策が書いておらず、泥沼の裁判沙汰になります。
Q2：銀行に自作の契約書を持って行ったらどうなりますか？
A2：住宅ローンの審査を受け付けてもらえない可能性が高いです。 銀行は融資の条件として、「宅地建物取引業者（プロ）が作成し、重要事項説明が行われた契約書」を求めます。自作の契約書は「内容の適法性が保証されていない紙切れ」とみなされ、審査の土俵にすら乗れないケースがほとんどです。
Q3：ネットの雛形に「特約」を自分で書き足せばいいのでは？
A3：法的に無効な特約を作ってしまうリスクがあります。 法律用語は非常に厳密です。良かれと思って書いた文章が、消費者契約法などの法律に違反しており、「無効」と判断されることがあります。また、言葉の定義が曖昧で、逆に相手に有利な解釈をされてしまうリスクもあります。
契約書を自作してはいけない「3つの致命的な理由」
具体的に、どのようなリスクが潜んでいるのかを深掘りします。
理由①：「契約不適合責任」で数百万円の請求が来る
かつて「瑕疵（かし）担保責任」と呼ばれていたもので、現在は「契約不適合責任」といいます。 これは、売却した物件に契約書に書いていない不具合（シロアリ、土壌汚染、設備の故障など）があった場合、売主が修理費や損害賠償を負うという重い責任です。
ネットの雛形はここが曖昧です。 プロが作る契約書なら「引き渡しから3ヶ月以内の雨漏りのみ責任を負う」「設備は免責とする」といった売主を守る条項（特約）を細かく入れますが、自作だとこの防波堤を作れず、売却後に多額の修理費を請求される恐れがあります。
理由②：その物件「固有のリスク」が反映されていない
不動産は一つとして同じものがありません。
隣の家の屋根が、自分の敷地にはみ出している（越境）
実は私道（他人の土地）を通らないと家に入れない
昔の増築部分が未登記である
こうした「その物件特有の事情」は、現地調査をしないと分かりません。ネットの雛形はあくまで「一般的な優等生」の契約書であり、あなたの物件が抱える爆弾（リスク）には対応していないのです。
理由③：住宅ローン特約の不備で「違約金」発生？
買主が住宅ローンを利用する場合、もし審査に落ちたら契約を白紙に戻せる「ローン特約」を入れるのが常識です。 しかし、自作契約書でこの条文が抜けていたり、内容が不十分だったりすると、「ローンが通らなかったから買えない」＝「契約違反だから違約金を払え」という恐ろしい事態になりかねません。
対策：仲介手数料を払わずに「プロの契約書」を手に入れる方法
「自作が危険なのは分かった。でも、仲介手数料（3%＋6万円）を払うのは嫌だ」
その通りです。相手が見つかっているのに、正規の仲介手数料を払うのはコストパフォーマンスが悪すぎます。 そこで推奨されるのが、「個人間売買サポート（契約書作成代行）」の利用です。
直接売買サポートセンターでは、以下の対応を行います。
現地・役所調査の実施： 宅建士がプロの目で物件固有のリスクを洗い出します。
オーダーメイドの契約書作成： 「親族間だからここは緩く」「知人だけどお金は厳格に」など、関係性に合わせた特約を作成します。
重要事項説明の実施： 銀行の融資要件を満たすため、宅建業者の記名・押印が入った正式な書類を発行します。
費用は仲介手数料よりも大幅に安く設定されているため、「安く済ませたい」と「安全に取引したい」の両立が可能です。
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まとめ：契約書は「お守り」ではなく「武器」です
契約書は、何も起きなければただの紙切れですが、何か起きた時には自分や家族の財産を守るための唯一の武器になります。
「ネットの雛形でいいや」と安易に決めてしまう前に、一度想像してみてください。 数年後に雨漏りが見つかり、友人だった買主から「直してくれ！」と内容証明郵便が届く未来を。
そのリスクを数万円〜のサポート費用で回避できるとしたら、決して高い投資ではないはずです。 今の雛形で本当に大丈夫か不安な方は、まずは無料相談でチェックさせてください。
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