「亡くなった親の実家を、次男が買い取って住みたいと言っている」 「兄弟で共有名義になっている実家を、兄の単独名義に一本化したい」
相続をきっかけに、こうした「兄弟間の不動産売買」を検討される方は非常に多いです。 しかし、兄弟だからこそ、他人との取引以上に揉めやすいのが現実です。
「兄貴はずっと実家にタダで住んでいたんだから、高く買い取るべきだ」 「俺が家を守っていくんだから、相場より安くしてくれるのが筋だろう」
このように、お互いの主張（感情）がぶつかり合い、さらにそこへ税務上の複雑なルールが絡んできます。 今回は、兄弟間の仲を裂かないための「公平な価格の決め方」と、知らないと損をする「税金の落とし穴」について解説します。
【Q&A】兄弟間売買、ここが揉めるポイント
Q1：価格はどうやって決めるのが正解ですか？
A1：「実勢価格（時価）」を基準にするのが最も公平です。 よくある間違いが、「固定資産税評価額」や「路線価」を使ってしまうこと。これらは市場価格より2〜3割安く設定されているため、売る側（代金をもらう側）が損をします。 「近所で実際に売れている価格（実勢価格）」をベースにしないと、後で「安く買い叩かれた」という不満の種になります。
Q2：兄弟なんだから、相場より安く売買してもいい？
A2：限度を超えると、税務署から「贈与」とみなされます。 例えば、相場3,000万円の実家を、兄弟だからと1,000万円で売買した場合。差額の2,000万円は「兄から弟へのプレゼント（贈与）」とみなされ、買った側に高額な贈与税が課税されるリスクがあります（低額譲渡）。
Q3：仲介手数料は節約できますか？
A3：はい、個人売買（直接取引）なら不要です。 兄弟間で合意ができているなら、不動産会社に仲介（マッチング）を頼む必要はありません。ただし、後述する税金の特例除外や、住宅ローン審査の壁があるため、契約手続きのサポートだけはプロに依頼することを強く推奨します。
兄弟間売買に潜む「2つの税金の落とし穴」
兄弟間売買では、他人への売却とは異なる税金のルールが適用されることがあります。これを知らずに進めると、数百万円単位で損をする可能性があります。
落とし穴①：売却益が出ても「3,000万円特別控除」が使えない？
通常、マイホームを売って利益が出た場合、3,000万円までは税金がかからない特例（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除）があります。 しかし、この特例は「配偶者、直系血族、生計を一にする親族」への売買には適用されません。
兄弟は「直系」ではありませんが、もし「同居している（生計を一にしている）兄弟」に売る場合や、売却後もその家に一緒に住む場合などは、この控除が使えない可能性があります。 「税金ゼロで売れるはず」という皮算用が外れ、高額な譲渡所得税が発生するケースがあるため、事前の確認が必須です。
落とし穴②：取得費が不明で税金が高くなる
親が先祖代々受け継いできた土地など、いくらで買ったか分からない（契約書がない）場合、売却価格の5%しか経費（取得費）として認められません（概算取得費）。 兄弟間売買で利益が出やすい構造になり、売る側に多額の税金がかかることがあります。
「公平な価格」を決めるための3ステップ
感情論を排し、全員が納得する価格を決めるためには、第三者の視点を入れることが重要です。
ステップ1：不動産会社などの査定書を取得する
まず、「市場ならいくらで売れるか」という客観的な数字を出します。 できれば1社だけでなく、複数社の査定を取るか、私たちのような専門機関が出す詳細な査定書を用意します。これが全ての議論のベースになります。
ステップ2：各種経費を考慮して調整する
「仲介手数料がかからない分、少し安くしよう」「家財道具の処分代は買う側が持つから、その分値引きしよう」といった具体的な調整を行います。 この調整プロセスを書面に残しておくことが、言った言わないのトラブルを防ぎます。
ステップ3：税引き後の手取りをシミュレーションする
「3,000万円で売っても、税金で600万円引かれるなら、手元に残るのは2,400万円だね」 このように、税金を払った後にいくら残るかを共有しましょう。これを見せることで、「兄貴だけ儲けてズルい」という誤解を解くことができます。
私たちが「兄弟の緩衝材」になります
兄弟間売買は、当事者だけで話し合うと、どうしても過去の思い出や感情が入ってしまい、話がこじれがちです。
直接売買サポートセンターが間に入ることで、以下のようなメリットがあります。
中立的な価格提示： どちらの味方でもないプロの立場で、「税務署にも説明できる適正価格」を算出します。
契約書の作成： 「将来もし売却する時は利益を分配する」など、兄弟間特有の約束事もしっかり契約書に落とし込みます。
資金調達のサポート： 買う側の住宅ローン審査（親族間売買ローン）を支援し、確実に代金を支払えるようにします。
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まとめ：円満な解決には「ビジネスライク」な手続きを
「兄弟なんだから水臭いことはなしにしよう」 これが一番危険です。お金と不動産の問題は、どれだけ仲の良い兄弟でも亀裂を生む原因になります。
親御さんが残してくれた大切な実家が原因で、兄弟が絶縁するようなことになっては本末転倒です。 兄弟の縁を守るためにも、価格決定や契約手続きはプロに任せて、「ビジネスライク（事務的）」に処理するのが、実は一番の優しさです。
「兄にどう切り出せばいいか分からない」「適正価格を知りたい」という方は、まずは無料相談をご利用ください。
記事中の3,000万円特別控除については、適用の可否は個別の状況（別居・同居など）によるため、必ず税理士等の確認が必要です。
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