賃貸の人にそのまま売りたい！「大家と店子（借主）」の直接売買のコツ

「そろそろこの物件を手放したいけれど、新しい買い手を探すのは面倒だ」「長年住んでくれている〇〇さんが『もし売りに出すなら買いたい』と言ってくれている」

大家さん（オーナー）にとって、現在住んでいる入居者さんにそのまま物件を買ってもらうことは、最も理想的な売却方法の一つです。

退去に伴うリフォーム費用もかからず、空室期間の損失もゼロ。入居者さんにとっても、引っ越し費用なしでマイホームが手に入るため、まさに「Win-Win」の取引と言えます。

しかし、親しい間柄だからこそ、「なあなあ」で進めると意外な落とし穴にはまることがあります。今回は、大家と店子（借主）の直接売買を成功させるためのコツをQ&A形式で解説します。

【Q&A】入居者に売る場合、ここが気になる！

Q1：仲介会社を入れなくても大丈夫ですか？

A1：はい、買い手が決まっているなら仲介会社は不要です。 通常、不動産会社に払う「仲介手数料（物件価格の3%+6万円）」の大部分は、「買い手を見つけてくるための広告宣伝費・人件費」です。すでに入居者という買い手がいる場合、このマッチングコストは不要ですから、高額な手数料を払ってまで仲介を入れるメリットは薄いと言えます。ただし、契約手続きのサポートは必須です。

Q2：価格はどうやって決めるのが正解ですか？

A2：ここが一番の悩みどころです。 入居者さんは「今まで家賃を払ってきたんだから、少し安くしてよ」と考えがちですが、大家さんは「相場で売りたい」と考えます。解決策としては、「オーナーチェンジ物件（投資用）としての利回り価格」と「実需（マイホーム）としての市場価格」の間で、双方が納得できるライン（例えば、仲介手数料が浮いた分を値引きに充てるなど）を探るのが一般的です。

Q3：預かっている「敷金」はどうすればいい？

A3：売買代金で相殺するのがスムーズです。 賃貸借契約が終了し、売買契約に切り替わるため、本来なら一度敷金を入居者に返還する必要があります。しかし、現金をやり取りするのは手間なので、売買契約書に「預かり済みの敷金〇〇万円は、売買代金の一部に充当する」と明記して、決済時に相殺（値引き）する処理が一般的です。

トラブル回避！「大家と店子」の売買で押さえるべき3つのコツ

知っている間柄だからこそ、言いにくいことを書面に残す必要があります。特に重要なのが以下の3点です。

コツ①：「現状有姿（そのまま）」での引き渡しを徹底する

入居者さんは、その家の設備の古さや不具合（ドアの建て付けが悪い、床に傷があるなど）を一番よく知っています。だからこそ、売買契約書には「契約不適合責任の免責（または現状容認）」を明記しましょう。「住んでいる時から知っていた故障だから、購入後に『直してくれ』とは言わない」という約束を取り交わしておかないと、売却後に修繕費を請求されるリスクがあります。

コツ②：住宅ローンの審査対策を万全に

「ずっと家賃を払えていたんだから、ローンも通るだろう」と考えるのは早計です。賃貸の実績と、数千万円の住宅ローン審査は別物です。銀行は「大家と店子の直接売買」に対して、価格の妥当性や架空取引でないかを厳しくチェックします。プロが作成した重要事項説明書がないと、融資が下りないケースが多いため注意が必要です。

コツ③：賃貸契約の「解除」タイミングを間違えない

売買契約を結んだからといって、すぐに賃貸契約を解約してはいけません。万が一、住宅ローン審査に落ちて売買が白紙になった場合、住む権利まで失ってしまっては大変です。「物件の引き渡し（決済）と同時に賃貸契約が終了する」という特約を入れるのが鉄則です。

私たちが「大家さん」と「入居者さん」の架け橋になります

「仲介手数料は払いたくないけれど、契約書やローンの手続き、敷金の計算を自分たちでやる自信がない……」

そんな時は、直接売買サポートセンターにお任せください。私たちは、通常の仲介業務（買い手探し）を行わず、事務手続きに特化することで、低価格でのサポートを実現しています。

適正価格のアドバイス： 投資目線と実需目線の両方から、双方が納得できる価格をご提案します。
敷金の適正処理： 敷金の返還・充当を含めた、正確な精算書を作成します。
現状確認書の作成： 後々のクレームを防ぐため、設備の状況を書面化します。

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直接売買を成功させるためのヒントを、こちらの記事でも詳しく解説しています。

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▼サポート費用が「低額」である理由 直接売買サポートセンターが「仲介手数料無料」ではなく「低額サポート」にする理由

まとめ：今の関係性のまま、スムーズに「持ち家」へ移行しよう

大家さんにとっては「手離れよく売却できる」、入居者さんにとっては「住み慣れた家が自分のものになる」。この素晴らしいWin-Winの取引を、手続きのミスで台無しにしてはいけません。

「長年の付き合いがある入居者さんに、不義理をしたくない」「大家さんに恩義があるから、迷惑をかけずに購入したい」

そんなお互いを思いやる気持ちを、私たちが確かな「契約書」という形にします。まずはお気軽にご相談ください。

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