本日はいつもの「離婚による夫婦間の売買による家名義変更」についてではなく、「婚姻関係にある夫婦の家の名義変更」における税制上の控除についてお話と最後にはそれも含めて家の名義変更として採るべき選択肢についての説明をさせて頂きたいと思います。
今回の特例、国税庁のHPに紹介をされている呼称では「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」となっています。https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4452.htm
贈与の特例として、以下の条件においては夫婦間にて不動産あるいは不動産の取得資金の贈与（基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除に対して税金（贈与税）が発生しないという措置です。控除が2,110万円までということで利用価値が大いにある方もおられると思います。
【控除の適用が可能な条件】
夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与であること
贈与された財産が、 居住用不動産であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること
贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した 居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること
控除の適用のための条件は基本的にハードルが低いと言えそうです。住宅ローンが残っている場合などは銀行と債務者（配偶者）の方とのローンの契約書（金銭消費貸借契約書）において債権者（金融機関）の同意がなければ、所有権の変更が不可のため、基本的にNGと言えますが、ローンが残っていない場合で何かしらの事情等により配偶者へ不動産或いは不動産の取得の資金の贈与をしたいという場合には大いに利用価値があると思われます。
尚、以前のブログでも触れていますが、ローンが完済されている住宅においては離婚による元夫婦間の家の名義変更においても贈与税がかからない「財産分与」により所有権の変更（取得）が可能です。
まとめると・・・
①20年以上の婚姻関係にある夫婦の家（ローン無し）の名義変更 
夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除を利用（2,110万円まで）
②離婚による元夫婦間の家（ローンは残っていない）の名義変更 財産分与により名義変更
③離婚による元夫婦間の家（ローンが残っている）の名義変更 売買（税金の軽減・還付等OK）
④離婚による元夫婦間の家（ローンが残っている）の名義変更 借り換え（贈与税がかからな範囲に限り可能・一部税金の軽減付不可）
以上の4つのどれかが一般的にはベターな選択肢になると言えます。③において「売買」ではなく「財産分与」を検討される方はそもそも金融機関の承諾が必要であることを認識する必要があります。
また、一番の問題は離婚にかかる不動産の相談を私が重ねている中で「お金」に関するトラブルが離婚の原因のひとつになっていることが多く、財産分与では「所有権」のみの変更のため、「ローンの債務者」は変わらずそのままです。
債務者である元配偶者（元所有者）がローンを延滞、返済不可となった場合、財産分与において所有権を手に入れたとしても、差押をされ、任意売却や競売等により処分されることに対して何等、居住を対抗でき得るだけの権利を持ち合わせていません。
銀行へローンの返済が終わってから、初めて所有者として所有権による権利の主張が出来るということになります。ですから、ローンが残っている家の元夫婦間の名義変更は「売買」により解決することが望ましいということになります。
また、④のように今、借りている銀行へ借り換えの相談をされる方もおられますが、借り換えにより名義変更をされるのであれば、売買により名義変更をされた方が税金の控除・軽減が非常に大きく受けて頂けるケースが多いことから、この場合も③売買により取得をされる方が良いと言えます。
一点、気をつけなければならないことは「税制上の優遇・軽減措置を受ける」ことに対しては、取得する住宅が適用するための条件を備えているか否かということについての確認が必要です。
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