親子間や兄弟間などの親族間での直接売買 | 不動産の直接売買サポートセンター

不動産を売ったり買ったりする場合で意外に多いのが、親子間や兄弟間などの親族同士で売買される場合です。

例えば、

ご両親が亡くなられたことでお家や土地を相続したが、そこの土地に住むことはない為、すでに住んでいるご兄弟と売買する
当初父の名義で住宅ローンを組んだ自宅を実際に返済している自分の名義に変更したい
自身が老人ホームに入ることになったため、家の持分と住宅ローンの残債を子に譲渡したい
父の住宅ローンの残債を肩代わりし、自宅を自分の名義に変更したい
住宅ローンに行き詰まってしまった親の不動産を買ってあげたい

ただし、親子間・兄弟間などの親族間での不動産売買の場合、一般の売買と比べ、売買価格・税金面で注意すべきことがいくつかございます。

親族間売買で注意すべき3つのこと

売買価格

親子間や兄弟間などの親族間での売買において、売買価格を時価より低い金額で売買(譲渡)した場合、売買価格とその不動産の時価との差額に贈与税が課税されるケースがあります。
これは、不動産を売った人から贈与により買主が取得したものとみなされてしまい、後になって買主に多額の贈与税がかかることがあるからです。

譲渡所得

不動産の譲渡により売主に所得が発生する場合は、売主に譲渡所得税が課税されます。
通常、居住用の土地建物を第三者に売却した場合、譲渡益が3000万円までは課税されません。
しかし配偶者・直径血族・生計を一にしている親族(※1)に譲渡した場合は適用除外となっています。

※1　生計を一にしているという判断は税務署が行います。

住宅ローン審査

住宅ローンを組む際、金融機関は親族間売買の場合、融資に消極的なため住宅ローンを利用できない場合がほとんどです。
金融機関が融資を断る理由として、

親族間における所有権移転の理由は、一般的に売買ではなく相続・贈与であること
住宅取得以外の目的で住宅ローンの融資が使われる可能性があること
売買される価格が適正でないケースが多いこと
親族間の場合、相続や贈与により不動産をいずれは取得出来るはずなのに、売買を選択するのか納得し難い点

などとされており、通常は親族間売買で住宅ローンを組むのは難しいのです。

反面、これらの理由を払拭出来れば、住宅ローン等の融資承認を得られる可能性が高くなるとも言えます。

親族間売買の住宅ローン利用でやってはいけない3つのこと

ご自身で金融機関に相談する

銀行相談窓口でのヒアリングや書類記入方法にはポイントがあります。
ご自身で金融機関にご相談をいただくことで、後々のサポートや問題解決が困難になる場合もございます。
まずはお気軽にお問合せください。

親族間売買の住宅ローン利用が困難だと認識していない不動産会社に依頼する

準備なく手当たり次第住宅ローンを申し込むと、あなたの情報が金融機関や信用情報機関に登録され、今後の住宅ローン審査に悪影響が出てしまいます。

親族間売買の住宅ローン対策を専門にしていない会社に依頼する

住宅ローン審査に通るためには、ヒアリングなどから売主様と買主様のあらゆる状況を把握し、過去の経験や実績をもとに、最近の金融機関の審査条件などを踏まえた上での対策が必要です。

住宅ローン控除

「住宅ローン控除」はマイホームの取得をした場合、所得税の特例として、居住者が住宅ローンを利用した場合で一定の要件に当てはまる場合、そのための借入金年末残高の合計額を基準として各年分の所得税（住民税）から控除するものです。
「住宅ローン控除」は、生計を一にする親族(※1)からの土地や中古住宅の取得は控除対象外になっています。

※1　生計を一にしているという判断は税務署が行います。